Asuntosijoittaminen on yksi suosituimmista sijoitusmuodoista Suomessa, ja korkojen nousun myötä moni pohtii nyt tilanteen vaikutusta sijoitustoimintaan. Verohallinnon mukaan vuonna 2021 Suomessa oli 308 000 asuntosijoittajaa, jotka saavat veronalaista vuokratuloa. Tähän päälle täytyy laskea vielä sijoittajat, jotka sijoittavat asuntoihin osakeyhtiön tai vaikkapa rahaston kautta.
Asuntosijoittaminen on saattanut tuntua todella helpolta ja se on tuonut sijoittajille merkittäviä tuottoja vuosien varrella. Asuntosijoittamiseen nostettava pankkilaina on ollut edullista, vuokramarkkinat ovat kasvaneet ja uusia asuntoja on rakennettu nimenomaan vuokrauskäyttöön kasvukeskuksissa ahkerasti.
Asuntosijoittajat ovat nauttineet hyvin poikkeuksellisesta ajasta, jolloin Euribor 12 kk viitekorko on ollut negatiivinen vuodesta 2016 saakka. Tämä päättyi vuoden 2022 alkupuolella, jonka jälkeen Euribor 12 kk viitekorko on noussut nopeasti yli kolmeen prosenttiin.
Yli kolmen prosentin Euribor 12 kuukauden viitekorkoja on nähty 2000-luvulla ennenkin vuosina 2000–2003 sekä vuosina 2006–2008. Ennen euroon liittymistä 1990-luvulla Suomessa oli laajasti käytössä Helibor-viitekorko. Korkeampiin korkoihin oli tällöin totuttu, mutta toisaalta myös inflaatio ja vuokratuotot olivat 2000-luvun keskiarvoa korkeampia.
Miten korkojen nousu vaikuttaa asuntosijoittamisen kustannuksiin
Korkotason ollessa matalammalla, heikommatkin asuntosijoituskohteet saattoivat näyttää kannattavilta. Viime aikoina inflaatio on kurittanut taloutta, mikä on näkynyt korkojen nousuna ja asuntosijoittajan pääomakustannusten kasvuna. Toisaalta inflaatio nostaa pidemmällä aikavälillä sekä vuokrien että asuntojen hintoja. Tätä kautta asuntosijoittajan nousevat pääomakustannukset siirtyvät osittain vuokralaisen maksettavaksi.
Sijoitusasunoon otetun lainan korkokulut saa vähentää henkilön pääomaverotuksessa, mikä helpottaa merkittävästi asuntosijoittajan käyttämän vieraan pääoman korkokustannuksissa. Korkokulut ovat verovähennettäviä kuluja myös yrityksen kautta sijoitettaessa.
Nousevien korkojen markkinassa asuntosijoittajien tulee keskittyä yhä enemmän huomioimaan myös vieraan pääoman kustannuksia. Asuntosijoittaminen itsessään on verrattain hyvin vähäriskinen ja arvonvaihtelultaan vakaa sijoitusmuoto. Juuri vakauden vuoksi pankit ovat valmiita luotottamaan asuntosijoitustoimintaa huomattavasti esimerkiksi osakesijoittamista enemmän ja edullisemmin. Myös asuntosijoittavat itse ottavat mielellään lainaa sijoitusasuntojen hankintaan. Ottamalla luottoa, yhä useampi sijoittaja pystyy hankkimaan asuntoja sijoituskohteiksi. Vieraan pääoman käyttämistä sijoittamisessa kutsutaan sijoituksen vivuttamiseksi. Vivuttamalla sijoituksia niille saadaan parempi tuotto suhteessa sijoitettuun omaan pääomaan.
Korkojen nousun vaikutus velkavipuun ja oman pääoman tuottoon
Kun markkinoilla vallitsee korkea korkotaso, on velkavipu kuin kaksiteräinen miekka. Korkeampaa rahoitusastetta käyttämällä saat korotettua huomattavasti oman pääoman tuottoa, mikäli lainan korko on vuokratuottoa pienempi. Seuraava taulukko kuvastaa oman pääoman tuottoa tilanteessa, jossa kokonaiskorko nousee kolmesta prosentista seitsemään prosenttiin lainapääomasta.
Huomataan, että tilanteessa, jossa korkokustannukset ovat vuokratuottoa pienemmät, suurempi velkavipu mahdollistaa paremman oman pääoman tuoton. Korkojen yltäessä samalle tasolle vuokratuoton kanssa, kannattaa velkavipua harkita pienentävänsä.
Esimerkki korkojen nousun aiheuttamasta riskistä asuntosijoittajalle
Asuntojen hinnat ovat nousseet viime vuosina, ja monet sijoittajat joutuvat nyt maksamaan korkeita korkoja asuntolainoistaan. Tämä voi tehdä asuntosijoittamisesta jopa kannattamatonta, jos asunnon vuokratuotto ei ole riittävän suuri.
Tässä piileekin ensimmäinen ratkaisu asuntosijoittamiseen korkean koron markkinoilla. Vuokratuotto ja kassavirran seuraaminen on tässäkin kaikki kaikessa. Oletetaan, että olet löytänyt B7Asuntojen kautta kaksi mahdollista sijoituskohdetta alle markkinahinnan. Toinen on arvokohde Helsingissä ja toinen on neljän vuokra-asunnon nippu Salosta. Molempien velaton yhteishinta on 200 000 euroa.
Huomataan, että korkea vuokratuotto on tärkeää korkean korkotason markkinassa. Korkean korkotason markkinassa voi olla järkevää kääntää katseita pk-seudulta kehyskuntiin ja edullisempiin asuntoihin, joiden vuokratuotto on yleensä huomattavasti korkeampi.
Vuokratuoton lisäksi asuntosijoittamisen kannattavuuteen vaikuttavat myös muut tekijät
Asuntosijoittamisessa vuokratuotto on yksi sijoittajan tärkeimmistä mittareista. Asuntosijoittamisessa on myös monia muita tekijöitä, jotka voivat vaikuttaa sen kannattavuuteen pitkällä aikavälillä. Vuokratuoton lisäksi tulisi ottaa huomioon asunnon tulevat remonttitarpeet sekä vuokrattavuus. Asunnon sijainti vaikuttaa vuokrattavuuden lisäksi myös sijoituskohteen likvidisyyteen eli siihen, kuinka helposti kohde on myytävissä ja sen arvo muutettavaksi rahaksi.
On myös hyvä idea harkita erilaisia sijoitusstrategioita. Mikäli kassavirta on tärkeä tekijä sinulle, voi olla syytä etsiä korkean vuokratuoton kohteita. Jos taas haluat sijoittaa pitkässä juoksussa arvonnousuun eikä negatiivinen kassavirta haittaa, kannattaa kohteita edelleen etsiä esimerkiksi pk-seudulta tai muilta suosituilta sijainneilta. Nopeasti muuttuvat markkinaolosuhteet, kuten nopea korkojen nousu saattaa joitakin asunnon omistajia pakottaa realisoimaan omistuksiaan hyvinkin edullisesti. Tämä voi mahdollistaa erinomaisten löytöjen tekemistä markkinoilla.
Kannattaako odottaa korkojen nousun yli ennen kuin aloittaa asuntosijoittamisen?
itää asunnon pitkään sijoituskohteena, voi korkotason nousu vaikuttaa tuottoon negatiivisesti. Siksi on tärkeää arvioida, onko asunnon ostaminen nyt kannattavaa vai olisiko parempi odottaa korkotason laskua tulevaisuudessa. Odottaminen saattaa vähentää saamaasi kokonaistuottoa, kun vuokratuotot ja varallisuuden kertyminen viivästyy, jonka vuoksi markkinan ajoittaminen ei kannata. Tärkeintä on aloittaa sijoittamistoiminta mahdollisimman varhain, sillä jo pienetkin tuotot muuttuvat korkoa korolle -efektin vaikutuksesta merkittäviksi ajan kanssa.
Muista varautua, mutta muista myös tienata
Kaiken kaikkiaan asuntosijoittaminen korkean korkotason markkinoilla vaatii huolellista harkintaa ja riskien arviointia. On tärkeää selvittää asunnon hinta-arvo ja vuokrataso sekä miettiä sijoitusstrategiaa, sijoitusaikaa ja ennen kaikkea sijoitusaluetta. Jos olet valmis tekemään tarvittavat laskut ja tutkimukset, on asuntosijoittaminen edelleen hyvin kannattavaa.
On kuitenkin tärkeää muistaa, että niin asuntosijoittamiseen kuin kaikkeen sijoittamiseen liittyy riskejä. Sijoittajan tulee olla valmis siihen, että sijoituksesta saatava tuotto voi vaihdella. Joka tapauksessa varasi ovat todennäköisemmin paremmassa tallessa asuntosijoituskohteissa kuin nollakorkoisella pankkitilillä. Asuntosijoittamisen valtti on se, että ihmiset tarvitsevat aina paikan asua. Tämä fakta tuskin tulee muuttumaan ja se takaa pitävän inflaatiosuojan myös jatkossa.
Liity sivuston alalaidasta B7-jäseneksi, ja saat ensimmäisenä tiedon uusista sijoitusasuntokohteista, jotka ovat saatavilla kauttamme alle markkinahinnan.
