Asuntolainan omarahoitusosuus sijoitusasunnoissa

Sijoitusasunnon ostaminen on monille kiinnostava vaihtoehto, koska se tarjoaa lähtökohtaisesti vakaampaa tuottoa sijoitetulle pääomalle verrattuna esimerkiksi osakkeisiin. Kun osakkeet ovat enemmän volatiili eli epävakaa sijoitusinstrumentti, ovat asunnot huomattavasti vakaampi sijoituskohde. Tämän vuoksi pankit antavat helpommin lainaa sijoitusasuntoihin kuin osakkeisiin. Lainaamalla rahaa voit vivuttaa sijoitusasunnon oman pääoman tuoton huippulukemiin.

Mitä ovat oma pääoma ja asuntolainan omarahoitusosuus?

Oma pääoma eli OPO, on termi, jota käytetään kuvaamaan sitä osuutta sijoituksesta, joka rahoitetaan sijoittajan omasta varallisuudesta. Pankki ei yleensä lainaa rahaa koko asunnon hinnan verran, vaan esimerkiksi tietyn prosenttimäärän. Loppu raha täytyy sijoittaa asuntolainan omarahoitusosuutena. Omarahoitusosuus on siis se osa asunnon kauppahinnasta, johon ei saa sijoituskohteen vakuusarvolla lainaa. Omarahoitusosuuden kattamiseen löytyy kuitenkin monia eri keinoja.

Asuntosijoittajat tarvitsevat tyypillisesti sijoitusasuntoa ostettaessa noin 30 % omaa pääomaa asunnon arvosta. Tämä tulee siitä, että ostettavan asunnon vakuusarvo pankille on yleensä 70 % hankintahinnasta, jota vastaan pankki voi lainata sijoittajalle loput hankinnan arvosta. Tällöin sijoituksessa käytetään 30 % omaa pääomaa ja 70 % vierasta pääomaa.

Mikäli pankista otettua lainaa lyhennetään, suurenee oman pääoman osuus ajan saatossa ja näin ollen myös heikentää laskennallista oman pääoman tuottoprosenttia. Heikentyvän tuoton voi välttää käyttämällä asunnosta vapautuvia vakuuksia seuraavan sijoitusasunnon hankkimiseen, jolloin seuraavaan hankittavaan asuntoon ei välttämättä tarvitse laittaa ollenkaan omaa rahaa, mikäli vapautuneita vakuuksia on jo kertynyt tarpeeksi.

💡Oman pääoman tuottoprosentti (OPO %) lasketaan jakamalla saatu vuosittainen vuokratuotto (vuokra – vastikkeet – vieraan pääoman kulut) asuntoon sijoitetulla omalla pääomalla.

Esimerkki tarvittavasta omarahoitusosuudesta:

*Lainan järjestelypalkkio vaihtelee pankin ja lainan mukaan.

Pankkisuhteen edetessä voit alentaa myös pankin tarjoamaa marginaalia ja muita maksuja, kun pankin luottamus sinuun sijoittajana kasvaa.

Käteinen ei riitä asuntolainan omarahoitusosuuden kattamiseen, mitä tehdä?

Jos tililtä ei löydy tarpeeksi rahaa sijoitusasunnon omarahoitusosuuteen, ei tarvitse heti hävittää toivoa sijoitusasunnon hankkimisesta. Jos sinulla on jo hallussa muita sijoitusasuntoja, voit käyttää niistä kertynyttä vapaata vakuutta lainan hankinnassa pienemmällä käteispääomalla. Voit myös käyttää lisävakuuksia nostamaan pankista saatavaa lainasummaa. Lisävakuudet voivat parhaillaan korvata jopa kokonaan 30 % omarahoitusosuutesi. Lisävakuuksia voi olla esimerkiksi:

• muut asunnot

• maa-alat

• lomamökki

• rahastot

• yrityksien osakkeet

• ja jopa ajoneuvot.

Vakuusarvo vaihtelee omaisuuslajeittain. Asunto-osakeyhtiön osakkeissa se on yleensä 60-80 %, kiinteistöissä 40–70 % ja rahastoissa tyypillisesti 50 %.

Tarvittaessa asuntosijoittaja voi myös harkita omarahoitusosuuden kattamista muilla lainoilla, kuten takauslainalla tai vakuudellisella kulutusluotolla. Nämä vaihtoehdot tarjoavat mahdollisuuden saada lisää rahaa omarahoitusosuuden täydentämiseen, mutta saattavat pienentää saamiasi tuottoja korkeampien korkomaksujen vuoksi. Isompi lainavipu suurentaa myös sijoittajan ottamaa riskiä.

🏘 Asuntosijoittajat voivat myös liittäytyä yhteen ja ostaa asuntosijoituskohteen puoliksi.

Oman pääoman tuottoa (OPO) voi sijoituskohteessa parantaa vähentämällä oman pääoman osuutta asunnon rahoittamisessa. Tämä yleensä lisää sijoittajan riskejä ja nostaa vieraan pääoman kustannuksia, mutta voi olla todella tehokas ja järkevä tapa nostaa sijoitusportfolion tuottoja. Tapoja oman pääoman tuoton suhteelliseen nostamiseen ilman että asunnon arvo, vuokra tai vastike muuttuu, on monia. Tässä muutama idea:

• Käytä välittäjän arvioita nostaaksesi kohteen vakuusarvoa pankin silmissä, jolloin pankki voi myöntää enemmän lainaa asuntoon kuin 70 % ostohinnasta.

• Kunnosta / remontoi asunto ja nosta siten sen arvoa. Arvon noustessa pankki voi myöntää asuntoa vastaan enemmän lainaa.

• Perustele pankille miksi pankin kannattaisi ottaa kohdallasi riski ja myöntää sinulle enemmän lainaa, kuin mihin vakuutesi riittävät. Pankit voivat tietyissä tapauksissa myöntää sinulle enemmän kuin 70 % kohteen arvosta, mikäli pankki ymmärtää tarpeesi. Syynä ei voi olla se, että sinulla ei ole tarpeeksi rahaa koska ostit juuri huviveneen, vaan sinun tulee perustella pienempi omarahoitusosuus liiketoiminnallisista näkökulmista.

Vertaa ensin, päätä sitten

On myös järkevää harkita eri lainanantajien tarjouksia ja kilpailuttaa lainat huolellisesti, jotta saat mahdollisimman hyvin tarpeitasi vastaavan lainan. Vertaile eri lainanantajien korkoja ja kustannuksia, ja varmista että lainaehdot ovat sinulle sopivat. B7Asunnot tarjoaa tarvittaessa apua hyvän asuntolainan löytämisessä ja auttaa sinua prosessin lävitse.

Asuntosijoittamisessa kannattaa ajatella luovasti ja harkita erilaisia vaihtoehtoja, jotta saat hankittua sijoitusasunnon, vaikka omarahoitusosuutta ei aluksi olisikaan tarpeeksi.

Sinulla tulee olla varaa myös muihin kustannuksiin, kuten varainsiirtoveroon ja mahdollisiin remonttikustannuksiin, mikäli kohde sellaista vaatii. Tämän lisäksi pankki veloittaa myönnetystä lainasta järjestelypalkkion. Varainsiirtoveroon ja järjestelypalkkioon voit saada tarvittaessa myös rahoitusta pankista, mikäli kyselet innokkaasti.

Sijoittaminen on investointi tulevaisuudellesi

Jos harkitset asuntosijoittamista, ota yhteyttä B7-asiantuntijaan, joka voi auttaa sinua arvioimaan omarahoitusosuuden tarpeen ja auttaa sinua löytämään sopivan sijoitusasunnon.