Suurin osa asuntosijoittajista pohtii kannattaisiko asuntoja ostaa henkilökohtaisesti omiin nimiin vai yritykselle. Erityisesti, mikäli sijoittajalla on jo valmiiksi olemassaoleva osakeyhtiö, voi hän pohtia sijoittavansa yrityksensä kautta. Osakeyhtiöt voivat olla myös hyvin käteviä silloin, jos halutaan yhdistää usean sijoittajan voimat. Tällöin sijoittajat voivat sijoittaa osakeyhtiönsä kautta yhdessä samoihin kohteisiin. Samaa sijoitusasuntoa voi omistaa useampi eri taho myös ilman osakeyhtiötä, mutta mikäli kohteita on paljon, tulee osakeyhtiön kautta sijoittaminen helpommaksi kuin että jakaisi jokaisen asunto-osakkeen omistuksen useaan eri osaan.
Yksityishenkilönä ja yrityksenä asuntosijoittamisessa on useita eroavaisuuksia. Asuntosijoittajan kulurakenne, verotus, riskienhallinta ja rahoitus saattavat poiketa suurestikin sen mukaan, omistetaanko asunto-osakkeita osakeyhtiönä vai yksityishenkilönä.
Tässä blogissa keskitytään kuitenkin pankkirahoituksen eroihin osakeyhtiön ja yksityisen henkilön välillä.
Erot sijoitusasuntojen pankkirahoituksessa yksityisten henkilöiden sekä osakeyhtiöiden välillä ovat yleensä merkittäviä. Nämä erot syntyvät pankkien näkemistä riskeistä sekä säätelyiden eroista. Euroopan keskuspankki säätelee vahvasti suomalaisia pankkeja siinä, minkälaisilla ehdoilla rahoitusta esimerkiksi sijoitusasuntoihin voidaan myöntää.
Pankeilla voi olla myös rajoituksia siinä, kuinka suuri osa pankin myöntämästä lainakannasta saa olla yrityslainoja. Yleensä tämä on alle puolet pankin lainakannasta. Kotitaloudet tulevat tässä siis etusijalla.
Lainan myöntäminen yksityisille ja yrityksille
Kun pankki arvioi asiakkaansa luottokelpoisuutta, on prosessi samantyyppinen sekä yksityisille henkilöille kuten myös osakeyhtiöille. Pankki arvioi etukäteen sijoituskohteen kassavirtaa ja kannattavuutta erilaisissa ympäristöissä varautuen esimerkiksi korkojen nousuun. Tätä kutsutaan stressi testaamiseksi. Yksityishenkilöiltä pankki vaatii Euroopan keskuspankin sääntelyn mukaisesti tietyn määrän tasaisia kuukausituloja. Vaadittavat tulot vaihtelevat tapauskohtaisesti, mutta nyrkkisääntönä henkilön nettotulot tulisivat olla yhteensä yli puolet henkilön kaikkien lainojen ja luottojen kuukausittaisista lyhennyseristä myös skenaariossa, jossa korot nousevat merkittävästi.
Yritysrahoituksessa pankki arvioi yrityksen kassavirtaa, tuloslaskelmaa ja tasetta. Juuri perustetun yrityksen on huomattavasti vaikeampaa saada rahoitusta, kuin yrityksen joka on jo näyttänyt tuloskyvykkyytensä. Pankit eivät mielellään rahoita tappiollisia yrityksiä. Erityisesti uusien yrityksien tapauksessa pankit vaativat yrityksien pääomistajilta henkilökohtaiset takaukset asuntosijoituslainaan. Yrityksen kautta sijoittaminen ei siis tarkoita automaattisesti henkilökohtaisten riskien rajaamista.
Laina-aika
Laina-ajat sijoitusasuntojen pankkirahoituksessa voivat olla eri mittaisia. Tyypillinen laina-aika yksityisasiakkaille on 20 vuotta ja yritysasiakkaille 7 vuotta. Yksityisten henkilöiden asuntosijoituslainojen maksuajat ovat siis lähtökohtaisesti mahdollista neuvotella pidemmiksi kuin yrityksien.
Yksityishenkilöille myönnettävät laina-ajat vaihtelevat tyypillisesti 15-25 vuoden välillä.
Yrityspuolella hajautuvuutta on enemmän ja laina-ajat vaihtelevat suuresti riippuen yrityksestä, pankista ja etenkin näiden keskenäisestä yhteistyöstä. Lähtökohtaisesti osakeyhtiöille tarjotaan 7 vuoden laina-aikaa. Yrityslainoihin on hyvin usein mahdollista neuvotella laskennallisesti pidempää maksuaikaa, jolloin kuukausittaista lyhennyserää saadaan pienemmäksi tekemällä lainan viimeisestä lyhennyserästä muita suurempi. Järjestelyä kutsutaan balloon-lainaksi ja se on monelle tuttu autorahoituksista. Tietyissä tapauksissa yrityksille voidaan onnistua neuvottelemaan myös pidempiä maksuaikoja, kuten 15 vuotta. Pankeille on tärkeää, että yritys pystyy näyttämään onnistumisia, positiivista kassavirtaa ja kyvykkyyttä tuloksentekoon pitkällä aikavälillä. Yhteistyön syventyessä pankin ja osakeyhtiön välille, pankki voi myöntyä parempiin ehtoihin, koska yritys on jo pystynyt osoittamaan maksukykynsä ja kannattavuutensa.
Korkomarginaali
Lähtökohtaisesti pankkirahoitus asuntosijoittamiseen on kalliimpaa osakeyhtiöille kuin yksityishenkilöille. Tämä näkyy erilaisissa pankkien myöntämissä korkomarginaaleissa. Korkomarginaali kuvaa lainan hintaa ja se on korkoa mitä pankki veloittaa avoinna olevasta lainapääomasta. Korkomarginaalin lisäksi pankille maksetaan myös viitekorkoa, joka kaikkein tyypillisimmin on Euribor 12 kk. Juurikin korkomarginaali on yksi suurimpia muuttujia pankkeja kilpailutettaessa.
Historiallisesti korkomarginaaleissa on nähty merkittävä ero kuluttajien eli yksityisasiakkaiden ja yritysasiakkaiden välillä sijoitusasuntoja rahoitettaessa. Yksityisille henkilöille sijoitusasuntolainan marginaali on tyypillisesti 0,8 – 2,5 % välillä, kun taas yrityksillä vastaavasti 2,5 – 3,5 % välillä.
Pankitkin ovat yrityksiä
Täytyy muistaa, että lopulta pankkien lainoittamistoiminta on liiketoimintaa, siinä missä muidenkin yrityksien toiminta. Pankkien toimintaan liittyy huomattavasti luvanvaraisuutta ja säännöksiä, mutta siitä huolimatta ne tekevät päätökset sen pohjalta, minkä ne näkevät tuotto/riski -suhteeltaan parhaimmaksi. Pankeillakaan ei ole loputonta rahoituskykyä ja näin ollen pankin rahoituspäätöksiin vaikuttaa myös pankin oma sisäinen tilanne.
Liity sivuston alalaidasta B7-jäseneksi, ja saat ensimmäisenä tiedon uusista sijoitusasuntokohteista, jotka ovat saatavilla kauttamme alle markkinahinnan.
