Velkavipu on yleinen tapa asuntosijoittajilla lisätä oman sijoituksensa suhteellista tuottoa. Velkavivun käyttö tarkoittaa vieraan pääoman, yleensä pankkilainan, käyttämistä osana sijoitusasunnon hankintaa. Tämä on mahdollista, sillä sijoitusasunto toimii pankilta saadun lainan vakuutena. Sijoitusasuntojen omistajat käyttävät velkavipua kasvattamaansa oman pääomansa tuoton. Lainarahan helppo hyödyntäminen onkin asuntosijoittamisessa tekijä, joka erottaa sen esimerkiksi osakesijoittamisesta edukseen.
Toisin kuin osake- tai rahastosijoittamisessa, on asuntosijoittamisessa lainarahan käyttäminen hyvin tavallista ja helppoa. Asuntojen arvonvaihtelut ovat olleet historiassa hyvin maltillisia, jonka vuoksi niiden vakuusarvo on korkea. Yleensä sijoitusasuntoa vastaan saa pankista lainaa 70 % sen arvosta. Tämä mahdollistaa oman pääoman tuoton kolminkertaistamisen, mikäli sijoittaja pystyy ostamaan lainarahalla kolme sijoitusasuntoa sen sijaan, että ostaisi käteisellä yhden sijoitusasunnon. Toisaalta pankkilainat mahdollistavat sijoitusasunnon hankkimisen jo hyvin pienelläkin omalla pääomalla.
Lisää sijoitusasuntojen omarahoitusosuuksista voit lukea kirjoittamastamme blogista.
Miten velkavipu toimii?
Velkavipu toimii parhaiten, kun sijoitusasuntoa varten otettu lainaraha saadaan tuottamaan enemmän kuin mitä lainan kustannukset ovat. Tämä ”vivuttamalla” saatu ylimääräinen tuotto voidaan sitten sijoittaa seuraavaan sijoitusasunnon hankintaan, ja niin edelleen. Velkavivun käyttö lähtökohtaisesti kannattaa aina asuntosijoittamisessa. On kuitenkin hyvä muistaa, että velkarahan tuotto tulee olla korkeampi kuin siitä maksettava kokonaiskorko. Mikäli lainaa otetaan väärin perustein tai sitä vastaan ei ole tarpeeksi reaalivakuuksia, voi toiminnalla olla ylivelkaantumisen riski.
Suurin riski on sijoitusasuntolainan koron nousu tai lainan vakuutena olevan asunnon arvon lasku niin, että korkokulujen hoitamisessa tulee ongelmia tai pankin pitää pyytää lisää vakuuksia. Myös mahdolliset tyhjät kuukaudet kannattaa ottaa huomioon, kun laskee sijoitusasunnon tuottavuutta ja omaa kykyä lyhentää lainaa.
Miten vähennän velkavivusta aiheutuneita riskejä?
Suojautuaksesi riskeiltä asuntosijoittamisessa, on tärkeää valita hyvin tuottavia ja luotettavia sijoitusasuntoja, sekä varmistaa, että lainan korko on kilpailukykyinen. Tarvittaessa voit kuitenkin kilpailuttaa lainasi uudestaan ja saada parempia ehtoja lainallesi. On myös suositeltavaa budjetoida huolellisesti ja varmistaa, että sinulla on tarpeeksi varoja mahdollisten ongelmien varalta.
Muista, että velkavivun käytössä pankkilainan korot ovat verovähennyskelpoisia aivan kuten sijoitusasunnon vastikkeet.
Kannattaa laskea, kuinka erilaiset lainasummat ja lainojen korot vaikuttavat saatavaan tuottoon ja kassavirtaan. Esimerkiksi kiinnostavan asunnon löydettyäsi kokeile, miten käy, jos asunnossasi on vaikka yksi tai kaksi tyhjää kuukautta vuodessa ja/tai lainan korot nousevat 2 prosentista vaikka 4 prosenttiin. Entä, jos kokonaiskorot nousevat esimerkiksi 6 prosenttiin?
Riskeiltä suojautuminen korkokatoilla ja kiinteillä koroilla
Jos sijoitusasunnon tuottoprosentti näyttää hyvältä matalien korkojen aikana, mutta mahdollinen koronnousu mietityttää, ei tarvitse luovuttaa hyvän sijoituskohteen osalta.
On olemassa erilaisia tapoja suojata omaa talouttaan lainan koron nousuilta, joita pankit tarjoavat esimerkiksi kuukausimaksuisesti. Yksi vaihtoehto on sijoitusasuntolainan korkokatto, joka pitää lainan koron tietyn prosentin alapuolella, tai kiinteä korko, joka pysyy samana koko laina-ajan. Voit myös valita suojata vain osan lainastasi.
Korkokatot ja kiinteät korot ovat siis lisämaksullisia palveluita ja toimivat ikään kuin vakuutuksina pahimman varalle. Korkeamman koron ympäristössä myös pankkien tarjoamat korkokatot ja kiinteät korot ovat korkeampia, eli jos arvelee korkotasojen olevan jo huipussaan, ei välttämättä ole järkevää lähteä hankkimaan korkokattoa tai kiinteää korkoa.
Vaihtoehto maksullisille palveluille on säästää omatoimisesti korkojennousun varalta. Monet sijoitusasuntosijoittajat valitsevat tämän vaihtoehdon, koska se ei vie pois sijoituksen tuottoja, toisin kuin maksullinen sijoitusasuntolainan korkosuoja. Kannattaa kuitenkin pitää mielessä se, että inflaatio syö kassapuskuriasi. Yksi ratkaisu tähän on esimerkiksi sijoittaa osa puskurirahasta johonkin matalamman riskin rahastoon, jolloin vähennät inflaation vaikutuksia sijoitussalkussasi.
Käytä vierasta pääomaa, mutta tee se harkiten
Yhteenvetona voidaan sanoa, että velkavipu on hyvä väline asuntosijoittajille, jotka haluavat lisätä oman pääomansa tuottoa ja vaurastua nopeammin. Lähtökohtaisesti asuntojen arvonkehitys on niin tasaista, että niitä vastaan lainan ottaminen on hyvin turvallista. Velkavivun käyttöön liittyy kuitenkin aina riskejä, mutta näiltä on mahdollista suojautua valitsemalla hyvin tuottavia sijoitusasuntoja ja hankkimalla itselleen sopivan pankkirahoituksen.
Voit lukea lisää sijoitusasuntolainoista sekä henkilö- ja yritysrahoittamisen eroista kirjoittamastamme blogista.
