Vuokratulot ovat yksi suosituimmista passiivisista tulolähteistä. Sijoitusasunnon vuokraaminen tarjoaa mahdollisuuden ansaita säännöllistä tuloa ja samalla kasvattaa omaisuutta pitkällä aikavälillä.
Vuokratulojen verotuksen perusteellinen ymmärtäminen on tärkeää, kun haluat maksimoida vuokratuloihin perustuvan asuntosijoittamisen tulot.
Tämän artikkelin luettuasi tiedät, mikä kaikki määritellään verotuksessa vuokratuloksi, millaisia vähennyksiä voit verotuksessa tehdä sekä miten ja kuinka paljon vuokratuloja verotetaan. Käsittelemme vuokratulojen verotuksen perusteellisesti erityisesti henkilösijoittajan näkökulmasta. ’
Mikä määritellään vuokratuloksi?
Vuokratulo on käsite, joka kattaa verotuksessa muutakin kuin vain vuokralaisen maksaman vuokran. Veroviranomainen määrittelee vuokratuloksi nimittäin myös muut maksut, jotka on sisällytetty vuokrasopimukseen. Vuokran lisäksi muita maksuja voivat olla autopaikkamaksu, vesimaksu ja nettimaksu.
Mitä kaikkia vähennyksiä vuokratulosta saa tehdä?
Asunnon vuokraaminen on tulonhankkimista, jonka vuoksi siitä voidaan tehdä verovähennyksiä. Verovähennykset kannattaa muistaa tehdä, jotta lopullinen verotettava vuokratulo jää mahdollisimman pieneksi etkä joudu maksamaan ylimääräistä verottajalle.
Kulujen verovähennyskelpoisuudelle on kuitenkin tiettyjä ehtoja. Kaikki kulut eivät ole vähennettävissä ja toisaalta osa kuluista voidaan vähentää vain, jos tietyt ehdot täyttyvät.
Seuraavat kulut ovat verovähennyskelpoisia:
- Sijoitusasuntolainan korot
- Hoitovastikkeet ja rahoitusvastikkeet (jos taloyhtiölaina on tuloutettu)
- Vesimaksut
- Remontointikulut niiltä kuukausilta, kun asunto on vuokrattuna
- Irtainhankinnat, kuten kodinkoneet
- Asunnon vuokraamiseen liittyvät kulut, esimerkiksi matkakulut
Sijoitusasuntolainan korkojen verovähennys
Sijoitusasuntolainan korot ovat kokonaan verovähennyskelpoisia, koska laina on otettu tulonhankkimistarkoituksessa. Jos haluat saada verovähennyksen koroista, pankin tulee kirjata laina tulonhankkimislainaksi. Tämä tulee aina varmistaa lainapapereita tehdessä, koska tavallista omistusasuntoa varten otettavaa lainaa ei merkitä tulonhankkimislainaksi.
Sijoituslainan korot vähennetään kaikista vuokratuloista, jotka ovat kertyneet vuoden aikana. Korkojen lisäksi myös lainan sivukulut ovat verovähennyskelpoisia.
Hoitovastikkeiden ja rahoitusvastikkeiden verovähennys
Taloyhtiölle maksetaan kuukausittain hoitovastiketta. Hoitovastikkeen voi vähentää verotuksessa kaikilta kuukausilta, joina asunnossa on asunut vuokralainen. On tärkeää, että hoitovastikkeiden verovähennys kohdistetaan samalle vuodelle, jona vastikkeet on maksettu.
Mikäli taloyhtiö on ottanut taloyhtiölainaa, myös rahoitusvastikkeena maksettava asunto-osakkeeseen kohdistuva lainaosuus on verovähennyskelpoinen. Tämä etu koskee vain asuntosijoittajia, ei omistusasujia. Jotta yhtiölaina olisi verovähennyskelpoista, yhtiölaina tulee olla tuloutettu taloyhtiön kirjanpidossa. Rahoitusvastikkeen käsittely taloyhtiön kirjanpidossa tulee siis varmistaa isännöitsijältä, kun harkitset sen vähentämistä verotuksessa. Nykyään kuitenkin taloyhtiöt tulouttavat yhtiölainansa lähes poikkeuksetta.
Vesimaksujen verovähennys
Koska vesimaksut ovat suoraan vuokratulon hankinnasta aiheutuvia kuluja, ne ovat täysin verovähennyskelpoisia. Myös vesimaksujen osalta vähennykset tulee kohdistaa samalle vuodelle, kun vesimaksut on maksettu.
Remonttikulujen verovähennys
Remonttikulut voidaan vähentää verotuksessa vain silloin, jos remontti on tehty vuokralaisen asuessa asunnossa. Jos siis päätät remontoida sijoitusasunnon ennen vuokralaisen hankintaa, et saa remonttikuluista vähennystä. Et myöskään voi saada verovähennystä tyhjiltä kuukausilta, jotka aiheutuvat vuokralaisen vaihtumisesta.
Jos asunnossa ei ole ollut vuokralaista remontin aikana, remonttikulut lisätään kirjanpidollisesti huoneiston hankintahintaan ja otetaan huomioon vasta siinä vaiheessa, kun asunto myydään. Myyntivaiheessa lasketaan, kuinka paljon asunnon hankinnasta on jäänyt voittoa tai tappiota.
Remonttikulut jaetaan vuosikorjaus- ja perusparannuskuluiksi. Nämä tulee eritellä veroilmoitusta tehdessä. Vuosikorjauksiksi lasketaan kulut, joilla ylläpidetään asunnon nykyistä tasoa. Perusparannuskulut puolestaan muuttavat asunto-osaketta tasokkaammaksi verrattuna aiempaan.
Remonttikulut jaotellaan vuosikorjauksiksi ja perusparannuksiksi seuraavasti.
Sijoitusasunnon remonttikulujen jaottelu
| Vuosikorjauskulut | Perusparannuskulut |
| Maalaaminen ja tapetointi | Tilan muuttaminen saunaksi |
| Kodinkoneiden, esimerkiksi jääkaapin, vaihtaminen | Parvekelasien asentaminen parvekkeelle |
| Kiinteiden kalusteiden uusiminen, esimerkiksi wc-kalusteet tai kiinteät kaapistot | Parannukset kiinteistön kantaviin elementteihin |
| Ovien ja ikkunoiden uusiminen | Parannukset lämmitys- ja ilmanvaihtojärjestelmään, vesi- ja viemärilaitteisiin tai sähköjärjestelmiin |
Vuosikorjauskulut voidaan vähentää verotuksessa samana vuonna, jona kulut on maksettu. Jos remontin maksoi taloyhtiö ja maksat remontin taloyhtiölle rahoitusvastikkeena, voit vähentää vain ne kulut, jotka on tuloutettu taloyhtiön kirjanpitoon.
Perusparannuskulut puolestaan voit vähentää vähitellen tasaeräpoistoina 10 vuoden aikana. Toinen vaihtoehto on vähentää kulut vasta sitten, kun myyt asunnon. Jos taloyhtiö on vastannut perusparannuskuluista, voit tässäkin tapauksessa vähentää ne vain jos kulut on tuloutettu taloyhtiön kirjanpidossa.
Irtaimen omaisuuden verovähennys
Voit vähentää irtaimen omaisuuden, kuten kodinkoneiden, hankintamenot vuokratuloista tietyin ehdoin. Ensinnäkin, hankinnan arvo saa olla enintään 1000 euroa ja arvioitu taloudellinen käyttöikä korkeintaan kolme vuotta. Lähtökohtaisesti yksittäiset kodinkonehankinnat täyttävät nämä edellytykset.
Jos irtaimistohankintojen kokonaissumma ylittää 1000 euroa, voit vähentää hinnan vuokratulosta 25 % vuosittaisina poistoina vähitellen.
Sijoitusasunnon hallinnoinnin juoksevien kulujen verovähennys
Sijoitusasunnon vuokraamiseen liittyy usein erilaisia juoksevia kuluja. Tällaisia voivat olla esimerkiksi välittäjälle maksettavat kulut, vuokralaisen luottotietojen tarkistus sekä erilaisista kokouksista ja allekirjoitustilaisuuksista aiheutuvat matkakulut. Tämä liittyvät suoraan vuokratulojen hankintaan, joten ne voidaan vähentää verotuksessa.
Kuinka paljon veroja vuokratuloista pitää maksaa?
Vuokratulon verotus lasketaan nettovuokratulosta. Nettovuokratulolla tarkoitetaan summaa, josta on vähennetty koko vuoden aikana kertyneen vuokraamiseen liittyvät vähennyskelpoiset kulut, jotka kävimme läpi yllä. Vuokratuloa verotetaan henkilökohtaisessa verotuksessa sen summan osalta, joka jää jäljelle vähennysten jälkeen.
Vuokratulo on pääomatuloa. Pääomatulon veroprosentti on 30 % 30 000 euroon saakka ja 34 % sen summan osalta, joka ylittää 30 000 euroa.
Jos summa jää vähennysten jälkeen positiiviseksi, maksat pääomaveroa vain jäljelle jäävästä summasta. Jos summa jää negatiiviseksi, 30 % alijäämästä vähennetään ansiotulojen verotuksessa.
Toisinaan asuntosijoittaja voi saada verotuksellista hyötyä sijoittamalla asuntoihin yrityksen kautta, koska yrityksen verotus toimii eri tavalla. Tällöin potentiaalinen verohyöty kannattaa kuitenkin laskea tarkasti.
Kiinnostavatko alle markkinahintaiset sijoitusasunnot?
Liity sivuston alalaidasta B7-jäseneksi, ja saat ensimmäisenä tiedon uusista sijoitusasuntokohteista, jotka ovat saatavilla kauttamme alle markkinahinnan.
